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楼市调控收紧 “小阳春”难入夏
时间:2019-05-14 19:18:24 来源:中国证券报

楼市限售政策再出江湖。苏州5月11日晚间加码调控政策,宣布在部分热点区域实施3-5年的限售,同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。值得关注的是,限售政策已经数月未在地方调控政策中出现,这显示出当地控制房地产热度的决心。?#30340;?#26222;遍预期,个别市场火热的城市未来不排除加码调控的可能性,但保持房地产市场稳定发展仍是主基调,一些城市此前出现成交?#21487;?#28072;的“小阳春”现象,基本无入夏可能。

双端松动引躁动

如果说2018年年底房企债券市场融资出现逐步放松迹象,2019年年初以来则是房企融资成本不断下降。房企均抓紧难得的窗口期大举融资。数据显示,一季度40?#19994;?#22411;上市房企融?#39318;?#39069;2458亿元,远超2017年和2018年同期,其中3月份单月融资额1024亿元,为2017年11月以来新高。中国证券报记者了解到,主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融?#23454;?#20844;司债均在5%以内,较2018年年底融资成本明显下降。进入4月,中国恒大和融创等企业均推出数百亿规模的融资计划。

尽管多数融资用途是借新还旧,但多位房企人士表示,土地储备是房企业绩的基础,一旦解决?#33487;?#21153;和现金流压力,房企总是会大举拿地。中原地产首席分析师张大伟表示,房企现阶段的竞争仍是规模决定一切,因此房企具有?#20013;?#25343;地的动力,尤其是中小型房企,窗口期拿地反而更加激进。

个人购房方面,中国证券报记者了解到,今年以来,房地产按揭贷款尤其是商业按揭贷款发放速度较去年有所加快。部分银行如汇丰银行等外资银行?#26376;?#36275;一定条件的客户提供更低的按揭利率。此外,部分信贷资金也有所放松。此前?#24515;成?#24066;银行信贷专员?#20013;?#22810;次向记者推销该行消费贷产品,额度为30万元,年化利率约为6%。该专员对记者表示,一旦获批,现金将直接打入账户。当记者询问该专员是否需要提供相应消费凭据时,该专员仅表示,建议留存备查而非强调必须提供。记者了解到,在2017年,消费贷年化利率一度超过7%,且申请者只能拿到消费额度而并非现金。

调控重回高密度

近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示,今年4月以来,各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。

从各地细则来看,4月上旬,合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划,对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来,尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后,部分城市调控力度陡然加大。其中,长沙宣布从4月22日起,停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,该举动被视为向炒房者发出明确信号。石家庄全市暂停公积金贷款,并对离婚一年内的人士实施差别化信贷政策。“这些政策对市场的影响尤其是购房者的预期影响很大。”一位长沙房企人士表示。

张大伟表示,最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策,但针对房地产调控的政策,在政治局会议再次重申房住不炒的背景下,调控收紧预期再起,对于购房者将有明显影响。另外,从多地政策来看,公积金政策收紧成为趋势。

“三稳”仍是主基调

针?#28304;?#27425;苏州调控,尽管苏州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器,但不少观察人士指出,本次调控力度低于预期,?#28909;?#24182;未实施提升首付比例的信贷措施等,仅仅是对特定区域的一二手房屋进行限售。张大伟表示,这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调,稳地价、稳房价、稳预期,2019年预计这一政策取向将?#20013;?/p>

一位保利投顾研究院人士预计,房企融资监管可能再次趋紧,居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将?#20013;?#20851;注房地产市场波动,“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将?#20013;?/p>

而在?#26412;?#19978;海等一线城市,尽管3月出现了成交?#21487;?#28072;的“小阳春”现象。但记者走访多个中介门店了解到,在目前?#32454;?#38480;贷以及高昂的交易成本之下,周期性需求释放后,?#26412;?#25151;地产市场已经逐步呈现平稳状态,“小阳春”已基本无入夏可能。

“以?#26412;?#20026;例,一般每年两会前后?#21152;?#19968;波交易量的上涨,一部分是刚需进场,一部分是特定需求例如学区房集中交?#20303;?#20294;从今年情况看,交易量的上涨并不足?#28304;?#26469;成交价格的上涨,大多数交易都是降低挂牌价后成交。”?#26412;?#26576;中介资深店长对记者表示,“一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后,市场就会进入相对平稳的阶段,市场分化也就特别明显。例如,现在一些小户型学区房价格仍然比较坚挺,但优质学区房之外的二手房普遍?#21152;?#35758;价空间。”

编辑?#28023;?#32534;辑:zr)

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